最高法院:如何认定因登记机关原因而未办理抵押权登记|附4条相关裁判规则

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最高法院:如何认定因登记机关原因而未办理抵押权登记|附4条相关裁判规则

原创 2017-06-27 唐青林李舒李元元 民商事裁判规则

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作者：唐青林李舒李元元

单位：北京市安理律师事务所

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最高人民法院

地方政府规章限制抵押权登记的，不得认定为因登记机关原因导致未办理抵押权登记

裁判要旨

地方政府规章认定抵押物存在不符合登记条件的，不属于“因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记”的情形，故不得根据《担保法司法解释》第五十九条的规定，认定已合法占有抵押物不动产权利证书的债权人取得抵押权。

案情简介

一、2005年至2007年期间，老龙腾公司与东方财务公司分别签订了20份借款合同，借款金额总计154307621.74元。2005年12月20日，老龙腾公司以其所有的土地使用权及全部已建和将建的地上建筑物为上述20份借款合同项下借款提供抵押担保，最高抵押额度为1.5亿元。但哈尔滨市土地管理部门认为案涉土地存在《哈尔滨市土地登记管理办法》第十一条第四款“依法限制土地权利的”情形而决定暂缓登记。老龙腾公司遂将案涉《土地使用权证》交付给东方财务公司持有。

二、老龙腾公司到期未还款，东方财务公司向黑龙江高院起诉，请求老龙腾公司还本付息，并主张对抵押物享有优先受偿权。黑龙江高院作出原一审判决，支持东方财务公司的诉请。

三、判决发生效力后，案外人马晶（通过继承尚泓波的股份成为老龙腾公司的股东）、新龙腾公司不服，向最高法院申请再审。最高法院裁定由黑龙江高院再审。黑龙江高院再审判决维持原一审判决。

四、马晶不服，向最高法院上诉，最高法院改判东方财务公司对抵押物不享有优先受偿权。

败诉原因

本案中东方财务公司的败诉原因在于，案涉抵押权未能办理登记不是因为不动产登记机关的原因。根据《担保法司法解释》第五十九条的规定：“当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”因此，在因登记机关原因导致无法办理抵押登记时，抵押权人可通过取得对抵押物权利凭证占有的方式取得不得对抗善意第三人的抵押权。而适用本条的关键在于如何认定“因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记”。在本案中，东方财务公司和老龙腾公司向哈尔滨的不动产登记机关申请抵押登记，但哈尔滨不动产登记机关根据哈尔滨出台的地方政府规章决定“暂缓办理”抵押登记。黑龙江高院一审认为，此时应认定是因登记机关的原因导致未办理抵押登记，但最高法院却持相反观点。其背后的法理在于，不动产登记机关作出是否进行抵押登记的决定属于具体行政行为，只要不动产登记机关作出的拒绝登记的决定合法，即不能将未办理抵押登记的原因归结于不动产登记机关。故最高法院最终认定抵押权人未办理抵押登记的原因不可归责于登记机关，东方财务公司不能取得对抵押物的优先受偿权。东方财务公司因此败诉。

败诉教训、经验总结

前事不忘，后事之师，为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

1、不动产抵押权非经登记不生效力。根据《物权法》第九条、第一八十七条的规定，不动产抵押权非经登记不生效力。故接受他人提供不动产抵押作为担保时，应及时向不动产所在的不动产登记机关申请登记。否则，抵押权将无法设立。

2、不动产抵押权非经登记不生效力并非没有例外，根据《担保法司法解释》第五十几条的规定，因登记机关原因导致无法办理抵押登记时，抵押权人可通过取得对抵押物权利凭证占有的方式取得不得对抗善意第三人的抵押权。但应准确理解本条规定的“因登记机关原因导致无法办理抵押登记”的情形，且必须严格把握。一般仅指不动产登记机关没有法定事由而拒绝登记，或者尚未建立相应的不动产登记制度时方可认定为是因登记机关的原因导致无法办理抵押登记。因地方政府规章、部分规章的原因导致无法办理不动产抵押登记的，一般不得认定为系因不动产登记机关的原因导致无法办理抵押登记。

3、为确保抵押权人权益，可以在抵押合同签订时，将抵押人交付抵押物权利凭证列为抵押人抵押合同的义务之一。同时在合同条款上作如下设计：（1）如果抵押物在登记机关顺利办理抵押登记的，抵押权人在抵押登记办理完成后归还抵押权权利凭证；（2）如果抵押物未能在登记机关顺利办理抵押登记的，抵押权人有权继续占有抵押物权利凭证；（3）在抵押物因登记机关原因未能办理抵押登记而抵押权人又占有权利凭证时，抵押权人可要求抵押人或者自行通过登报、公告的方式告知潜在的交易对象，扩大对抵押物优先受偿权的对抗范围。

相关法律规定

《物权法》

第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第一百八十七条　以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

《担保法司法解释》

第五十九条　当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。

以下为最高法院在“本院认为”部分就此问题发表的意见：

虽然东方财务公司与老龙腾公司于2005年12月20日签订的《最高额抵押合同》明确约定继续用上述土地使用权进行抵押，双方也确曾到哈尔滨市土地管理部门办理过抵押登记的主合同变更手续，但哈尔滨市土地管理部门认为案涉土地存在《哈尔滨市土地登记管理办法》第十一条第四款“依法限制土地权利的”情形而决定暂缓登记，该种情形应认定属于不符合登记条件的情形，而非属于“因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记”的情形，且东方财务公司与老龙腾公司双方此后未再办理本案债权的抵押登记手续，故本案不符合本院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十九条所规定的情形。依照《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条的规定，由于本案抵押物未进行抵押登记，故本案抵押权依法未有效设立。一审判决认定东方财务公司的债权，在老龙腾公司不能清偿时相对于没有设定抵押登记的老龙腾公司的其他债权而言，享有优先受偿权不当，依法应予纠正。

案件来源

马晶与东方集团财务有限责任公司、黑龙江省龙腾房地产综合开发有限公司借款合同纠纷民事判决书[最高人民法院（2012）民四终字第12号]。

延伸阅读

关于如何认定“因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记”的案例

一、因规划调整导致无法办理登记的，可认定为的因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记

案例一：中国建设银行股份有限公司韶关市分行与张掖凯航置业有限公司、佛山市金塘海贸易有限公司等金融借款合同纠纷申诉、申请民事判决书[最高人民法院（2016）最高法民再416号]最高法院认为：“根据该条规定，案涉两宗土地因未办理抵押登记，抵押权未能有效设立。因此，建行韶关分行对涉案两宗土地不享有抵押权。其中有政府调整土地规划导致需换领新证后才能办理抵押登记手续的原因，也有建行韶关分行过分依赖《最高额抵押合同》第十条关于违约责任的约定，在抵押土地价值低于6000万元的情况下意图抛弃抵押权条款通过适用违约责任条款获取更优利益保护的原因。但结合上述分析，特别是《最高额抵押合同》第十一条第十项的特殊约定，不能认定凯航公司构成违约。因此，凯航公司不应承担违约责任。目前虽然具备了换发新证并继续办理土地抵押登记手续的外部条件，但在建行韶关分行提起本案诉讼并申请法院对两宗土地已经采取保全措施予以查封，且凯航公司仍愿意以该两宗土地为本案所涉债权提供担保的情况下，没有必要再要求当事人继续办理土地抵押登记手续。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>问题的解释》第五十九条规定：‘当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。’根据该规定，可以认定债权人建行韶关分行在6000万元的范围内对该两宗土地折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。”

二、不动产买卖合同不能认定为《担保法司法解释》第五十九条规定的“权利凭证”

案例二：孙小云与胡存良、饶玲民间借贷纠纷再审复查与审判监督民事裁定书[湖北省高级人民法院（2015）鄂民申字第01759号]该院认为：“本案争议的焦点为孙小云是否享有最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十九条规定的优先受偿权问题。孙小云申请再审认为，双方当事人系因抵押登记部门的原因无法办理抵押物登记，且胡存良、饶玲已向其交付了房屋买卖合同作为权利凭证，故其应对讼争房屋享有优先受偿权。本院认为，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十九条规定：‘当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权，但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人’。依据上述规定，因登记部门的原因致使无法办理抵押物登记时，只有在抵押人向债权人交付权利凭证的情形下，才可认定债权人对抵押财产享有优先受偿权。本案中，胡存良、饶玲虽向孙小云交付了讼争房屋的房屋买卖合同，但房屋买卖合同仅为债权凭证，证明胡存良、饶玲对讼争房屋享有债权，并非《中华人民共和国物权法》规定的物权凭证，不产生物权效力。孙小云主张房屋买卖合同即为最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十九规定的权利凭证，系对该司法解释的扩大解释，与物权法的基本精神相悖，亦是对法律的片面理解。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，不动产抵押自登记时设立，孙小云未对讼争房屋办理抵押登记，抵押权不能成立。原审判决认定孙小云对讼争房屋不享有优先受偿权，适用法律并无不当。”

三、因地方政策限制导致无法办理抵押登记的，可认定为因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记

案例三：中国民生银行股份有限公司重庆分行与贵州天泰能源开发有限公司,贵州天泰能源开发有限公司威宁县炉堆子煤矿借款合同纠纷一审判决书[重庆市高级人民法院（2013）渝高法民初字第00007号]该院认为：“关于本案的其他被告是否应当承担担保责任的问题。第一，民生银行重庆分行分别与炉堆子煤矿、锅泥沟煤矿签订《抵押合同》，约定炉堆子煤矿、锅泥沟煤矿以其名下的采矿权为《固定资产贷款借款合同》项下的全部债务作抵押担保。上述《抵押合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。虽然各方当事人未能办理抵押登记，但其未办理抵押登记的原因，系贵州省国土资源厅因政策限制未予办理。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十九条‘当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的。可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人’的规定。民生银行重庆分行有权就上述抵押物优先受偿，但不得对抗对抵押物享有物权的第三人。”

四、登记机关尚未开展抵押登记业务的，可认定为因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记

案例四：恒理叶金融借款合同纠纷申请再审民事裁定书[云南省高级人民法院（2014）云高民申字第292号]该院认为：“2000年8月7日，双方再次签订《借款合同》及《抵押合同》，并以旺胜养殖场的土地使用权作抵押，该土地于2003年5月7日取得福国（2003）字第39号《国有土地使用证》。另外，原审查明1998年底福贡县土地抵押登记业务才开始进行，1999年尚未进入正轨；2001年底房屋抵押登记业务才开始进行。故虽然本案抵押物担保未进行抵押物登记，但原审依据《最高法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十九条的规定，认定福贡支行享有抵押权的主张成立，判决具有事实和法律依据。”

作者简介

唐青林律师、李舒律师，北京市安理律师事务所高级合伙人，从事法律工作十余年，实践经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》、《公司并购法律实务精解与百案评析》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。

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